契約時・入居時に気をつける点は?

(契約時)

物件を視察し、間取りも、内装も、コンドミニアムのファシリティも、ロケーションも気に入り、価格も合意ができ、いざ契約となった際、今一度確認してもらいたい事があります。

1つは目は登記費用(2%)の費用負担はどちらになるのか?

こちらは1%ずつの折半であったり、販売者および購入者が全額負担という風に両者の合意により様々です。高額物件になると、その負担額も大きくなりますので、しっかりと確認しておくべきポイントです。

2つ目は特に完成済み新築及び中古物件を購入の際は、購入しようとしている物件は外国人枠が残っているのか、いないのか? 

(プレビルドの場合はデベロッパーの担当が枠の有無を教えてくれます。)

タイのコンドミニアムは外国人名義で所有する事が可能ですが、その建物の総分譲面積に対して49%を超えない範囲でという条件があり、(タイ人枠51%)せっかくよい物件が見つかったとしても、その物件に外国人枠が残っていない場合は購入及び登記する事が出来ません。

しっかりと確認をせずに手付金などを支払ってしまった場合などはトラブルの元となりますので、忘れずに確認しておく事が肝要です。

また、タイ法人名義の物件を外国人個人が購入する場合は、会社ごと購入するパターン(その法人の株式を全数購入)、会社の資産であるその物件のみを購入するパターンとあり、後者の場合は特に注意が必要です。

詳細は割愛しますが、仮に会社名義で株式交換の形で売買が繰り返されていた場合、その売買に土地局は関与していない為(会社の持ち主が変わるだけで、不動産の名義は同社のまま変更無し、物件の価格に関しては株価で換算して売買する形)、数年が経過して、実際のマーケット価格と登録金額が著しく異なる事態が発生します。

そうして再度個人名義で登記をする際に、これまで数年で積みあがった、多額のキャピタルゲイン税を支払う必要が出てくるのです。

したがって法人名義の物件を購入する事になった場合は、物件の売買価格以外にも、積みあがったキャピタルゲイン税なども踏まえて、総合的に判断する必要があります。

また、その法人の運営状態によって、よらぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

この辺は非常に複雑ですので、不動産取引を専門に扱う弁護士、税理士に相談するのがベターです。

 

(入居前)

物件の引渡し前には、デベロッパーもしくは売主同席による物件の検査が数回行なわれますが、その際に建具の立て付けや、水周りの水量、排水状態、タイルの割れや些細な傷も等も含めて、詳細にチェックする事が重要です。

基本新築物件の場合は1年の保証がついていますが、引渡しの前後ではその対応スピードには差があります。

購入済の為、当然引渡し後の対応は遅くなりがちですし、内装し終わってからでは建具の建て付け等の修正等は難しかったりしますので。

使ってみてから分かる不備は仕方ありませんが、後から指摘すればよいとか、仲介業者任せにせず、しっかり確認することで、後々のトラブルを未然に防ぐ事が出来ます。

特に日本在住者の方で、こういった検査に立ち会えない場合は、経験豊かで信頼のおける仲介業者へ代理検査依頼をし、第3者の目でしっかり確認してもらう事が重要です。

経験上感じるのは、オーナーや第3者によってしっかりと検査をし、詳細に渡って細かく指摘をした物件と特に何も改善依頼をしていない物件とでは、同じコンドミニアム、同じ間取り、同じフロアでも、建て付けが悪く、バルコニーのガラス戸が閉まりにくかったり、便器の位置が微妙に左に寄っていたり、壁紙やタイルの目地などの仕上げが雑であったりなど、同じ物件代金を支払っているにも関わらず大きな違いがあります。

したがって、入居前の検査は特に時間をかけて入念に行われる事をおすすめ致します。

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引き渡し、入居前のお部屋のチェックは入念に!

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