シラチャ・パタヤ不動産の購入方法

◯購入の流れ・支払い方法

コンドミニアムの一般的な購入方法について下記します。

① コンドミニアムのセールスオフィス、または不動産エージェントオフィスに出向き、物件を見学します。

② 購入を希望するコンドミニアムを決定します。

③ 予約金、契約金を支払い、契約します。

*物件によって異なりますが、一般的に予約金10万円、契約金、物件の20%程度です。

中古物件、新築完成済み物件の場合は⑤へ。

④ 完成までの一定期間、毎月の支払いをおこないます。

*海外からの送金が必要となります。

**タイの銀行口座をお持ちなら、その口座経由振り込めますが、送金証明は同様に必要となります。

⑤ 完成後、残りの残金(約50-80%)を払い込みます。

   *上記同様に外貨で送金し、タイの金融機関で送金証明が必要となります。

*払い込みのパーセンテージは物件によって異なります。

⑥ 物件の引渡し及び登記

残金を払い込んだ後は、土地局にて登記を行い、鍵と登記書類を入手し、晴れて物件オーナーとなります。

上記の間、契約のタイミング、物件の規模によりますが投資開始から最終支払い完了までの期間の目安は1年~3年程度です。

 

◯必要な費用・書類

日本で不動産を持っていらっしゃる方からすると、ひっくりかえるくらいビックリされるかもしれませんが、なんとタイには固定資産税というものがありません!

 

(厳密に言いますと、パーシーロンルアンというBuilding Taxにあたるものがありますが、日本と比較すると非常に微々たるものです。)

 

ちなみに相続税もありません。

(固定資産税、相続税導入に向けて審議が進んでおりますので、今後導入される可能性はありますのでご注意下さいませ。2014年3月現在)

外国人もコンドミニアムの購入は簡単で、必要な書類はパスポートのみです。

不動産の取得コストは物件価格の2%(土地局への登記費用)。

一般的にデベロッパー側、購入者側とで折半する事が多いですが、2%で計算しておけばまず間違いないでしょう。

その他に水道、電気メーターデポジット、修繕積立金(一回のみ)がかかってきます。

こちらは物件によりますので一概に言えませんが、物件価格の1%はかからないといったところです。

したがって、登記にかかる費用を全てひっくるめて、物件価格プラス3%と考えて頂けると大丈夫です。

また、毎月の維持費についてですが、タイでは不動産の維持費も大変に安く、一般的な物件で大体100〜120円/平米/月程度で、仮に50平米の物件として6,000円/月程度です。

このような条件でコンドミニアム投資が可能なのです。

 

 ◯融資・ローンは組めるか?(タイ・日本)

日本居住者の方がタイ不動産を買う際に、銀行ローンを組むことは原則できません。

基本的に購入金額の全額を日本から外貨(日本円)のまま送金し、タイの金融機関から送金証明を発行してもらい、その証明と共に登記を行なうというルールになっております。

タイはこのルールがあるから、他の新興国で見られるような極端な不動産バブルがおこっていないという見方もできます。

しかし、タイに在住し、タイで労働許可を取得して就労している外国人に対して、不動産購入の為の融資をしている金融機関はあります。

ここでは詳細は省きますが、融資を受けるには諸々のルールがあり、ハードルは高いようです。

また、パタヤではデベロッパーが独自にローンを提供する、Developer Finance という形でローンを組んで購入できるプロジェクトも出てきています。しかし、物件の所有権は完済するまで、デベロッパーに属するなどの弊害もあったりするようです。

さらにシンガポールの金融機関から融資を受けて、タイの不動産を購入するスキームもあるなど、この辺は色々な話がありますが、いずれにしても、タイの非居住者が現地金融機関から融資を受ける事は原則出来ないと考えておいていただければと思います。

 

◯住宅保険はあるか?

コンドミニアムを購入後に必要な保健としては、火災保険があげられます。これは万が一の火災の際に家財道具及び部屋の損傷、そしてコンドの共用スペースならびに他の部屋へ被害が及んだ場合に備えて加入します。一般的にプロジェクトの完成後、お部屋の引渡し時に加入を促される事が多いです。

賃貸で貸す場合は、物件オーナー側で火災保険に入っていますが、借主の家財道具や借家人賠償責任、個人賠償責任補償については、借主がそれらをカバーした火災保険に入る必要があります。

これら保険については、タイではまだ一般的ではない部分もあり、特に賃貸で借り手が手配する保険については、未加入の場合が殆どですので注意が必要です。

また新築コンドミニアムには瑕疵(かし)担保責任がついておりますので、内装については引き渡し後1年間、ビルディングの構造物に関しては5年間保障されます。

したがって、入居前検査で見つけられなかったタイルの割れや壁の傷などは、入居後もデベロッパーへ指摘する事で、修理対応をしてもらえます。

 

◯法人で買えるか?

タイ法人、外国法人共に購入可能です。

タイ法人はタイ人枠として、外国法人は外国人枠として、51%-49%ルールの縛りを受ける事になります。

法人で購入した場合、仮に販売する際に2通りの形で取引する事になります。

1つは株式を移転するやり方。もう一つは会社の資産として販売するやり方です。

株式移転型の販売では、タイ国内で税金の支払いが発生しません。

といいますのも、株式を移転する事で会社の持ち主は替わりますが、その会社の資産である物件自体は動かないからです。

逆に、会社そのものではなく、資産を売却する形にした場合は、登記料2%や源泉徴収税(With Holding Tax)15%などがかかってきます。

 

◯土地の権利はどうなる?

工業団地などの一部の例外を除き、原則、外国人は土地を所有する事が出来ません。

したがって土地付きの戸建てなどは、外国人名義では登記できないのですが、コンドミニアムに限っては、外国人名義での登録が可能となっています。

借地権ではない、コンドミニアムの区分所有の場合は、建物が建てられているその土地の区分所有権も他タイ人と同様に守られています。

したがって例えばコンドミニアムが老朽化したため、取り壊し更地を販売するという事になった際は、区分所有の割合に応じた土地販売分の利益分配を受ける事ができます。

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